Phải dự báo được tương lai của nhà đất thì mình mới biết đầu tư và có lời chứ không phải tự nhiên mà mua được cái tốt, tự nhiên bán ra đuợc giá, tự nhiên kiếm lời dễ dàng đâu.
Nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh địa ốc thường quan tâm đến các yếu tố: lợi nhuận, an toàn và thanh khoản. Trên cơ sở đó, Giảng viên bất động sản Ngô Đình Hãn liệt kê ra các phương án như sau:
Phương án thứ nhất: Đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Thủ Đức, Quận 9, Nhà Bè, Hóc Môn… Đối với đất nền giá trong khoảng này vị trí cách trung tâm khoảng từ 12 đến 16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động 50-70m2, đơn giá trung bình từ 12-15 triệu đồng một m2.
Với hình thức đầu tư này, theo quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua mức độ sinh lời khá tốt, mỗi năm, tối đa có thể tăng giá 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Đông Sài Gòn và Khu Nam Sài Gòn đang rất mạnh.
Phương án hai: Đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, quận 9, 12. Đây là loại tài sản phổ biến được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng, vừa kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40 m2, khu vực càng xa trung tâm thành phố có thể rộng 50-80m2.
Thửa nhỏ xây dựng một trệt, một lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng một căn và cao nhất có thể vượt một tỷ đồng. Cá biệt những vị trí có bán kính cách trung tâm TP HCM trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá có thể rẻ hơn, nằm ở ngưỡng 550-650 triệu đồng một căn.
 |
Có khá nhiều phương án đầu tư bất động sản với số vốn một tỷ đồng trở xuống với doanh thu 3-5% mộtnăm tuỳ vị trí và chủng loại hàng hoá. Ảnh:Vũ Lê
|
Phương án ba:Đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, metro, đại lộ mới mở, cầu vượt, đường vành đai... Các căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, lớn nhất cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, giá bán 15-16 triệu đồng một m2,vị chi từ 800 triệu đồng đến một tỷ đồng một căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, 12, rìa quận Tân Bình và Thủ Đức.
Phương án bốn: Đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua trong 30-50 năm. Sản phẩm điển hình đã xuất hiện tại quận Bình Tân, diện tích trung bình trong khoảng 30-40 m2, giá bán trung bình từ 350-500 triệu một căn, thời hạn sử dụng 49 năm, sau 49 năm khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần.
Với một tỷ đồng, khách hàng có thể đầu tư được 2 căn, giá thuê trung bình mỗi căn 500 triệu đồng là 3-3,5 triệu một m2. Giá thuê có thể tăng liên tục theo thời gian. Doanh thu của sản phẩm này cao hơn căn hộ sở hữu lâu dài và nhà phố xây sẵn. Tuy nhiên nhược điểm của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.
Phương án năm: Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Địa bàn thuận lợi để đầu tư: quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Đối với trường hợp này khách hàng có một tỷ đồng có thể vay thêm một tỷ nữa. Vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, vốn vay dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng,giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng một tháng mỗi phòng,tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng một tháng.
Mức doanh thu này khách hàng đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Mô hình kinh doanh này ổn định và giá trị bất động sản gia tăng liên tục theo thời gian.
Phương án sáu:Mua căn hộ cho thuê có vay, đối với dạng bất động sản này khách hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Ví dụ: nếu có một tỷ đồng, chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% một năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Khu vực có thể mua căn hộ dạng này có vị trí gần trung tâm hơn như quận 4, 7, Tân Bình…
Với căn hộ 1,5 tỷ, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5% - 0,6% một tháng trên tổng giá trị bất động sản). Với hình thức này doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của bất động sản theo thời gian.
Phương án bảy: Mua nhà phố vượt một tỷ đồng, đối với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ, địa bàn vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Hình thức này là hình thức vừa đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Giá thuê của căn nhà phố 1,4 tỷ trung bình khoảng 5 triệu đồng một tháng.
NHỮNG LƯU Ý (tự em rút ra thêm):
-Khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mua ở khu vực thuận lợi giao thông, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu thì tốc độ tăng giá mới tốt. Không nên mua những khu hẻo lánh, hạ tầng kết nối kém và xa rời các tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.
-Hình thức đầu tư thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê thì thường là trung bình 0,4% giá trị sản (tức vị chi đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng). So với mức lãi suất ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp nhận được. Giá trị gia tăng theo thời gian của dạng bất động sản này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm trong điều kiện thị trường tốt nên áp dụng kiểu này thì phải chấp nhận là mỗi tháng lấy tiền tiết kiệm riêng bù thêm vàp tiền cho thuê thì mới trả Ngân hàng đủ
-Ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa. Nên cẩn thận nếu diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được đâu nhe, phải chịu cảnh hai căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung nếu như nó chỉ có tầm 30m2.
-À mà phải tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý (không vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc), môi trường sống, tiện ích,... coi có đáng để mua không.
-Nhớ tính toán khả năng mua và trả nợ của mình, nếu không có đủ điều kiện thì thôi nhé, chứ lương chưa tới 7 triệu mà mua nhà 2-3 tỷ thì thôi dẹp nha
-Nhớ tính luôn yếu tố thanh khoản, nhà đất chỗ đó có dễ mua vào rồi bán ra được không, chứ sau này có điều kiện muốn bán để mua cái khác tốt hơn mà không được thì tiếc lắm.
